Come funzionano le aste immobiliari

Se vuoi sapere come funzionano le aste immobiliari e come partecipare te lo spiego in pochi minuti in questo articolo. 

Cominciamo col dire che le aste giudiziarie sono un’ottima occasione per acquistare un immobile ad un prezzo vantaggioso. Infatti tramite le aste si può comprare un bene immobile ad un costo più basso di almeno il 20% in confronto al valore di mercato che ha l’edificio.

Le aste consistono nel vendere forzatamente una proprietà di un cittadino privato o di una società che non riesce ad estinguere un debito (dovuto a fallimento, prestiti non estinti o mutui casa) in altro modo.

Ultimamente per via della crisi economica è aumentata la disponibilità di questi beni immobili per la crescita dei pignoramenti che hanno danneggiato sia privati che non riescono a saldare i debiti ma anche costruttori e imprenditori obbligati a dichiarare fallimento.

Grazie alle aste giudiziarie e al ricavato dei beni che sono stati messi all’asta, i creditori riescono a prendere l’importo totale o in parte di ciò che gli spetta.

Andando a consultare tramite internet i portali destinati alle aste giudiziarie puoi vedere i beni che sono disponibili e farti un’idea dei prezzi.

Ma andiamo ad analizzare come funzionano le aste giudiziarie immobiliari, come partecipare e quali rischi possono esserci nel comprare una casa all’asta.

Aste immobiliari: come funzionano e come si svolgono 

Ma come funziona comprare tramite aste immobiliari?

Ti è utile sapere che, diversamente dalla vendita di un immobile a mercato libero, in questo caso dovrai seguire una procedura particolare in modo da fare la tua offerta e ottenere il bene messo all’asta.

Di solito viene deciso un limite di 90-120 giorni in cui tutte le proposte di acquisto vengono accettate.

In particolare ci sono due procedure di vendita: con e senza incanto.

La più frequente è quella senza incanto: l’offerente presenta, entro la data fissata, presso la Cancelleria del Tribunale la somma che intende dare in una busta chiusa dove indicherà anche la tempistica e la forma di pagamento che intende seguire. La proposta deve essere maggiore o uguale alla base d’asta. Qualora ci sia un’unica offerta, l’interessato deve acquistare obbligatoriamente l’immobile al prezzo dichiarato nella busta segreta, altrimenti perderà una cauzione del 10%. Se ci sono più offerte si apriranno le buste davanti agli offerenti e se una delle proposte viene giudicata adatta, il bene viene assegnato.

Nel caso in cui ci siano diverse offerte adatte e valide si procederà all’asta con incanto: si effettuerà una gara tra i partecipanti all’asta partendo da una somma di base d’asta pari all’offerta più alta proposta in busta.

Quando l’immobile viene assegnato, il giudice emanerà una delibera che conterrà i metodi di versamento del denaro e le scadenze a cui il vincitore dell’asta dovrà conformarsi.

Nel caso in cui non si arrivi ad un accordo, il giudice stabilirà giorno luogo ed orario di una nuova asta e indicherà la somma di partenza ridotta del 25%, la cauzione e le scadenze per la nuova vendita con incanto.

Quanto costa partecipare ad un’asta immobiliare?

Andiamo ora a vedere come partecipare alle aste immobiliari e quanto costa.

Può partecipare ad un’asta sia la persona fisica che giuridica (associazione o fondazione).

Per sapere quanto costa partecipare ad un’asta immobiliare è necessario calcolare il 10% del prezzo base dell’asta. 

Se vuoi partecipare all’asta devi quindi presentare i documenti richiesti e versare una cauzione tramite assegno circolare pari al 10%.

Qualora non ti aggiudichi l’immobile ti verrà ridata la cauzione.

Quanto offrire in un’asta 

Ora che abbiamo visto cosa sono le aste giudiziarie immobiliari e come funzionano, cerchiamo di capire come vincere!

Per decidere quanto sia opportuno offrire in un’asta è importante esaminare la perizia dell’immobile che si trova nella Cancelleria del tribunale o nei siti online dedicati o tramite l’esperto che sta seguendo l’asta.

Consultando poi il custode giudiziario puoi accordarti per visitare l’immobile così da farti un’idea.

Valuta il fatto che non sempre un’asta viene vinta da chi fa l’offerta più alta. Infatti nei dieci giorni successivi all’asta in cui si è decretato un aggiudicatario temporaneo, gli altri partecipanti hanno la possibilità di offrire somme di un quinto superiori all’importo durante l’asta con incanto. Se qualche offerente propone una somma superiore di un quinto, verrà predisposta una nuova asta con cifra di partenza pari all’ultima proposta nella precedente asta. Quindi attendere l’apertura delle buste durante la prima asta e poi avanzare un rilancio può essere una buona strategia per aggiudicarti l’immobile!

Puoi richiedere il supporto di un professionista che ti aiuterà a valutare il prezzo da offrire e tutta la documentazione necessaria.   

Quali sono i rischi di comprare una casa all’asta?

Prima di redigere questo articolo ho chiesto alcune informazioni alla titolare dell’agenzia Perna immobiliare esperta in case all’aste ad Anzio e Lavinio di spiegarci eventuali pericoli.

Andiamo ora a valutare quali sono i rischi di comprare una casa all’asta, quali problematiche potrebbero presentarsi e come tutelarsi al meglio.

• Un rischio frequente è che l’immobile sia occupato e quindi non sia subito utilizzabile. Può succedere infatti che il contratto di locazione sia stato concluso prima del pignoramento dell’immobile. Per poter usufruire dell’immobile, il vincitore dell’asta potrebbe dunque dover attendere anni prima che il locatario lasci l’edificio!

Per non incorrere in questo spiacevole rischio ti consigliamo di valutare la perizia e la certificazione del notaio magari facendoti aiutare da uno specialista in materia.

• Un altro rischio in cui si può incappare è la presenza di abusi edilizi e irregolarità che ovviamente non vengono annullati dopo la vendita all’asta bensì andranno ad abbassare il valore dell’immobile con spese che verranno decurtate dal suo prezzo.

Anche in questo caso è opportuno richiedere una perizia ad un esperto.

• Problematiche non da poco sono delle formalità pregiudizievoli che gravano sull’immobile che non possono venire annullate. Per esempio sull’ immobile può gravare un fondo patrimoniale. Potrebbero esserci opposizioni nel processo esecutivo o difetti di procedura da cui possono nascere opposizioni future. Si potrebbe quindi dover spendere molti soldi per gestire queste cause. Affidati dunque ad uno specialista per evitare questi spiacevoli guai.  

Cosa succede se l’immobile non viene venduto all’asta

Ora che abbiamo analizzato nel dettaglio come funzionano le aste immobiliari, concludiamo andando a vedere cosa succede se l’immobile non viene venduto: il giudice dovrà terminare l’esecuzione forzata. È prevista dalla legge la chiusura del pignoramento di un bene se questo, dopo diverse aste deserte (quattro consecutive), ha conseguito un prezzo troppo ribassato.

Verrà quindi chiusa la procedura di pignoramento per l’immobile che sarà concesso in amministrazione giudiziaria con un limite di tre anni e potrà essere assegnato o ai creditori o all’Istituto delle Vendite Giudiziarie o al debitore se il creditore acconsente.

Se il creditore è l’ Agenzia delle Entrate, il bene non venduto all’asta può essere assegnato allo Stato.